Real Estate & Construction Forum 2021: Avem un cost mai mare și un preț de vânzare mai mare, dar putem să ne aplecăm către raportul calitate-preț  

Criza generată de pandemia de COVID-19 a afectat companiile din majoritatea industriilor prin îngreunarea sau chiar blocarea activității. Sunt și alte domenii, însă, ce se înfruntă și cu efectele apărute la nivel global și generate de pandemie. La Real Estate& Construction Forum, eveniment organizat în regim hibrid pe data de 21 septembrie 2021, am discutat despre provocările pieței locale, dar și globale, despre efectele ce deja se fac simțite, dar și despre cele ce vor urma. Am aruncat o privire și asupra oportunităților și beneficiile pe care adaptarea de acum le va aduce în viitor. Toate acestea, în cadrul a patru paneluri, structurate astfel: Focus on retail; Focus on industrial& logistics; Focus on office; Focus on residential.

Pentru segmental de retail, discuția a fost purtată de MARIA CRĂCIUN, Director Comercial, Veranda Mall și BRENDON O’ REILLY, Managing Director, Fashion House Group și moderată de SIMINA NICULIȚĂ, Partner & Head of Retail Services, Colliers.

Maria Crăciun a accentuat importanța parteneriatelor în perioada pandemiei. Aceasta a vorbit despre acțiunile concrete luate pentru a își susține chiriașii:  ”Avem aproximativ 100 de chiriași în Veranda, vă asigur că am vorbit personal cu majoritatea, să vedem cu ce îi putem ajuta, să fim flexibili pentru a îi ajuta să treacă peste perioada asta. În 2020 am văzut o creștere a vânzărilor online. Pe noi nu ne interesa neapărat să intrăm în online, dar am fost forțați. Am dezvoltat Veranda online, un proiect menit să ajute retailerii mai mici care nu erau prezenți online, am încercat să îi ajutăm să supraviețuiască. Au fost eforturi mari, dar am constatat că la ușa noastră erau și alți retaileri, care nu erau fizic prezenți la noi, dar care voiau să fie prezenți online, pe platforma noastră.” Deși s-au dezvoltat și online, Maria Crăciun subliniază încrederea pe care încă o are în spațiile de cumpărături fizice, în experiența pe care acestea o oferă: ”Vrem să le oferim o experiență nouă clienților, pot comanda online de la magazine și pot ridica apoi dintr-un loc anume destinat, în mall, ca să nu mai meargă din magazin în magazin să le ridice. Oamenii vor să aibă experiența fizică, încă pariem pe magazinele fizice.”

 

Din perspectiva centrelor outlet, contextul a creat oportunități despre care vorbește Brendon O’ Reilly: ”Centrele de outlet au capitalizat. 2020 a fost un an bun pentru noi. După perioada de închidere, oamenii a trebuit să cumpere haine pentru că cele vechi nu le mai veneau. 75% din oamenii care intrau în magazine cu articole sportive cumpărau. De asemenea numărul articolelor era mare. Acolo am văzut creșteri uriașe. Nu doar în România. Sectorul outlet e contra-ciclic, în mod tradițional. Când centrele de shopping nu merg bine, atunci merg cele de outlet.” Acesta a vorbit și despre noutățile la nivel de stocuri din cadrul Fashion House Group: ”Pentru prima oară, stocul care intră la vânzare este din orice altă țară, este adus către centrul din România. Suntem foarte bucuroși pentru acest lucru. Am mizat pe sporturi, pe ținute relaxate, mai puțin pe ținute office, pe ținute elegante.”

Panelul Focus on Industrial & Logistics a fost moderat de LAURENȚIU DUICĂ, Senior Vice President Industrial, Logistics, E-commerce & Retail, Avison Young România și i-a reunit pe LOREDANA OPRIȘA, Leasing and Development Manager, Olympian Parks Management, LUCIAN BULARCA, Director Dezvoltare, Grup ICCO Brașov și ANNE BECHERU, Head of Marketing, GLOBAL VISION.

Anul 2021 a fost un an de provocări, a spus Loredana Oprișa, însă efectele sunt și benefice: ”Anul 2021 a fost un test binevenit pentru că ne-a ajutat să ne îmbunătățim operațiunile, să fim atenți la detalii, să fim mai buni. În acest an, anumiți clienți au părăsit piața și am găsit noi clienți. A fost un an de test, dar un an bun.” Referitor la mărirea prețurilor la materialele de construcții aceasta a menționat: ”Noi avem companie de construcții in-house, asa că ne-a fost mai usor să înțelegem importanța de a livra la timp. Resimțim creșterea prețurilor. Am avut multe contracte semnate anterior acestor creșteri ceea ce ne-a ajutat să ne menținem la nivelul pieței. Datorită faptului că avem contracte agreate înaintea acestor creșteri de prețuri, nu vom avea în perioada următoare o creștere a chiriilor, dar nu vom putea menține acest lucru prea mult. Intenția noastră este de a rămâne la un nivel al pieței, dar va fi de urmărit cu mare atenție perioada următoare.”

Același lucru a fost menționat și de Lucian Bularca: ”Marele nostru avantaj e că facem parte dintr-un grup de companii a cărui principală activitate este zona de construcții. Așa că până în prezent nu am avut întârzieri în graficele de execuție. Colegii de la firma de construcții știu câte griji și-au făcut si cum au reușit să păstreze prețurile la un nivel acceptabil și să reușească să aprovizioneze materialele necesare.” În plus, acesta a punctat că măririle de prețuri sunt extrem de mari, iar problemele sunt și de altă natură, cum ar fi forța de muncă: ”A trebuit să acceptăm noile prețuri pe care piața le-a impus, iar la unele materiale creșterile sunt absolut nebune. Am găsit varianta de a înlocui pe cât posibil anumite materiale, precum oțelul. Și forța de muncă este o problemă, iar clienții nu trebuie să resimtă în niciun fel aceste lucruri.”

În linie cu antevorbitorii săi, Anne Becheru a menționat că până în prezent nu există întârzieri  în graficele de execuție: ”Au fost niște întârzieri în livrarea de materiale, dar am reușit să respectăm graficul de livrare, nu am avut întârzieri majore. Impactul per proiect a fost la 15-20%, impactul tuturor scumpirilor, înglobat. Am făcut apel la partenerii noștri să facem un efort comun ca să livrăm la timp. Global Vision nu oprește nicinunul dintre proiectele anunțate. Considerăm că trebuie să continuăm pentru că altfel acest lucru ne poate afecta pe termen lung. Eu consider că piața din România nu poate absorbi scumpirile materialelor de construcții la nivelul chiriilor. Vom rămâne cu același nivel de chirii și pentru jumătatea anului viitor, cu mici variații.”

Cel de al III-lea panel, Focus on Office, i-a reunit pe EMMA TOMA, Head of Office Division, AFI EUROPE ROMANIA, MIHAI PĂDUROIU, CEO Office Division, ONE UNITED PROPERTIES, ȘTEFAN TUDOS, Vice President, Genesis Property, ROXANA DUDĂU, Partener Asociat, Coordonatorul practicii de drept imobiliar, Radu și Asociații SPRL și PAUL-GEORGIAN TURCU, Fondator EVOHouse Construct și EVOFacade; Cofondator INOVESS GROUP, Consortiul European pentru inovație, într-o discuție moderată de VLAD DAMIAN, Head of Investor Leasing, Advisory & Transaction, Office, CBRE Romania.

Emma Toma a subliniat atenția pe care o acordă compania sa inovației, în general, dar și specific, în cazul adaptării la pandemie și atingerea unor standarde înalte la nivel de siguranță: ”Preocuparea noastră pentru inovație a existat întotdeauna. În ultima perioadă, din cauza pandemiei, am găsit soluții tehnice pentru întoarcerea la birouri. Am instalat un sistem unic în România, de purificare a aerului prin ionizare. Incercăm să evităm și cozile la lifturi, practică ce pune în risc pe toată lumea. Implementăm un sistem nou prin care să optimizăm traficul în clădire.”

La nivel de business, aceasta a precizat că anul 2020 a fost unul foarte bun: ”Noi nu ne-am oprit nici din construcții, nici din închirieri, nici din achiziții. Anul 2020 a fost un an senzațional pentru noi. Strategia noastră este de dezvoltare. Lucrurile trebuie privite pe termen lung. Eu am constatat că există chiriași care își fac planuri pe termen lung. Există cerere și există cerere nouă, nu numai de relocare, ci și de extindere sau companii care abia intră pe piață. Vom mai lansa cât de curând și proiecte noi.”

Mihai Păduroiu a continuat în aceeași notă, a reafirmării interesului clienților pentru spațiile de birouri: ”Noi am observat că nevoia companiilor pentru spații de birouri nu a dispărut. Cererea nu a dispărut, dar a fost o serie de decizii care s-a amânat. Asta se va vedea și mai bine în Q3, Q4. Companiile au asimilat acest șoc și și-au reașezat strategiile legate de spațiile de birouri. Evident  că 2020 a marcat o reducere a metrilor pătrați tranzacționați, dar din punctul meu de vedere nu s-a datorat diminuării cererii, ci pentru că deciziile s-au amânat.”

În ceea ce privește inovația, acesta a menționat interesul acordat atingerii parametrilor de eficiență: ”Noi încercăm ca în fiecare proiect să inovăm cât mai mult. Inovația e de multe ori dictată de poziția clădirii, de sol, de locație, dar și de buget și altele. Interesul nostru este ca o clădire să aibă o durată de viață cât mai lungă, la parametrii maximi de eficiență. Inovațiile trebuie să aibă un impact pozitiv asupra clienților și utilizatorilor.”

Ștefan Tudos a discutat despre standardul de siguranță pe care compania sa l-a creat, standardul Immune, în încercarea de a veni în întâmpinarea îngrijorării clienților pentru siguranță: ”Ne-am pus problema întoarcerii la birou. În toate discuțiile, toți clienții erau îngrijorați privind partea de sănătate, de siguranță. Am creat o echipă interdisciplinară cu specialiști din lumea medicală și am creat acest standard privind siguranța- Standardul Immune. Feedback-ul este foarte bun din partea chiriașilor.”

Referitor la relațiile cu clienții, acesta a accentuat importanța dezvoltării unor parteneriate pe termen lung, bazate pe încredere și flexibilitate: ”Flexibilitatea devine o solicitare din partea unora dintre chiriași, dar este rezonabil. Business-ul chiriașilor a mers foarte bine. În acest context, dacă ai o relație pe termen lung, relația este una de încredere, pe termen lung, nu conjuncturală, lucrurile merg bine.”

Roxana Dudău a completat discuțiile cu informații legislative relevante. Spre exemplu, aceasta a reamintit: ”Există această directivă europeană privind eficiența energetică, începând cu anul acesta, toate clădirile de birouri trebuie să aibă un consum energetic aproape zero.” Referitor la proiectele de real estate dezvoltate în București, aceasta a descris situația dificilă în care dezvoltatorii se află în acest moment: ”Marea provocare în capitală este că nu mai au baza urbanistică pentru a își autoriza proiectele. În 26 feb 2021 primăria capitalei a aprobat decizia de suspendare a PUZ-urilor urbanistice. Această administrație, desi bine intenționată, a dărâmat ceva fără să pună nimic în loc, iar dezvoltatorilor le este greu fără niciun fel de predictibilitate.”

Paul-Georgian Turcu a discutat despre inovație la nivel de eficiență și securitate, prin integrarea tehnologiei, oferind drept exemplu conceptul de clădire dezvoltat de echipa pe care o reprezintă: ”Există o tendință de inovare. Ne-am gândit că au venit aceste provocări, trebuie să luăm în calcul schimbările climatice așa că am gândit un concept de clădire cu care am câștigat în Canada locul 4 în lume ca eficiență și inovație. Integrează inteligența artificială și machine learning. Sistemul de securitate și protecție în caz de cutremur e dezvoltat de un român, cel mai premiat inventator român și sunt foarte mândru de asta.”

Ultimul panel al evenimentului, Focul on Residential, a fost moderat de GABRIEL BLĂNIȚĂ, Associate Director Valuation and Advisory Services, Colliers și i-a adus la aceeași masă de discuții pe: DIDIER BALCAEN, CEO & Partner, Speedwell, BEATRICE DUMITRAȘCU, CEO Residential Division, ONE UNITED PROPERTIES, ANTOANELA COMȘA, Presedinte, GRANVIA ROMANIA, Presedinte, AREI, IRINA CARAENE, Sales Director, CORDIA ROMÂNIA, DANIEL BUHAZI, Commercial Director, Ariston Thermo România – divizia ELCO Heating Solutions, ALEX SKOURAS, Managing Partner, ALESONOR, CLAUDIU BISNEL, Managing Partner & Founder, BRISK GROUP, CRISTIAN PASCU, CEO, PSC Group.

Didier Balcaen a făcut o  paralelă între piața din Cluj-Napoca și cea din București, atât din punctul de vedere al dezvoltării, cât și cel al consumatorilor: ”Cred că oamenii din Cluj si Bucuresti vor să creadă că sunt mai buni unii față de ceilalți, dar eu nu văd diferențe. Aceleași preferințe și atenție la calitate. Cu cât limitezi piața, cu atât împingi piața în sus, ceea ce s-a întâmplat în Cluj. Este un momentum, un val pe termen scurt în Cluj. Dar din prisma consumatorilor nu văd o diferență între Cluj și București.” De asemenea, acesta a menționat modificările pe care le-a observat în preferințele consumatorilor, ca efect al pandemiei: ”Am văzut un efect imediat odată cu lucrul de acasă, o cerere rapidă pentru locuințe mai mare. Fiecare vrea o cameră în plus, dar nu e mereu posibil. Oamenii trebuie să aleagă calitatea pentru familie, iar nu facilitățile pentru lucrul de acasă.”

Beatrice Dumitrașcu a subliniat faptul că pentru ei, prin prisma extinderii ariei de adresare la nivel de consumator, ultima perioadă a fost marcată de vânzări record: ”Totul se reflectă în prețul final. Trebuie să vedem și faptul că noi în ultima perioadă ne adresăm și celor cu venituri medii, ne-am extins aria. Noi am avut tranzacții record în ultima perioada. Am avut vânzări de 96 milioane de euro până în luna iunie. Noi ne-am dublat la jumătatea acestui an cifra de afaceri a anului precedent.”

Antoanela Comșa, discutând despre proiectele desfășurate de compania sa, a atras atenția asupra problemelor legate de forța de muncă, dar și asupra creșterii prețurilor la materialele de construcții ce va conduce la o vânzare la preț de până la 40% mai mare față de 2018-2019: ”Problema cea mai mare în Constanța este lipsa forței de muncă. Acum vom duce forța de muncă din București în Constanța. Această creștere de prețuri ne-a afectat mult. Prețurile de vânzare vor fi cu 40% mai mari la lansare, față de 2018-2019. Această creștere abruptă a prețurilor, chiar și de 300% la lemn, reprezintă o problemă. A crescut prețul la fier, la beton. Poate că vom vedea proiecte sustenabile, proiecte gândite mai mult. Trebuie să ne îndreptăm atenția către prefabricate care se folosesc mult în Vest și ajută în privința problemei forței de muncă. Eu sunt pesimistă privind forța de muncă.”

Irina Caraene a punctat faptul că certificările verzi reprezintă deja o condiție obligatorie, apetitul consumatorilor rămânând ridicat, însă la fel și atenția lor pentru calitate: ”Când lansăm un proiect ținem cont de elementele neprevăzute. Din fericire pentru noi, apetitul clienților în a achiziționa s-a văzut. Avem grijă la partea financiară pentru a acoperi costurile materialelor de construcții, dar și la a oferi la nivel înalt ceea ce clienții își doresc. Certificările verzi nu sunt un trend, sunt un must-have deja.” De asemenea, aceasta a adus în discuție extinderea cotei de TVA 5%: ”Cota de TVA 5%, daca se va aproba, va fi de mare ajutor. În imobbiliare avem puțin nevoie de ajutor acum. Noi ne dorim, susținem, avem nevoie.”

Daniel Buhazi a discutat și el despre creșterile de prețuri din ultima perioadă și efectele pe care acestea le au, într-un final, asupra prețurilor prezentate consumatorilor. În ciuda eforturilor companiilor de a ține prețurile sub control, acest lucru nu pare a fi posibil pe termen lung: ”Din punctul nostru de vedere ca producător, prețurile noastre în piață sunt dictate de costurile echipamentelor care stau la baza construcției cazanelor. Încă reușim să nu mărim prețurile, dar de anul viitor probabil le vom mări. Dezvoltatorii se uită la soluții eficiente din punct de vedere energetic, soluții smart, cu conectivitate ușoară, cu control de date.”

Deși am observant o creștere la prețurile imobiliarelor, Alex Skouras a menționat că piața este una sănătoasă: ”Piața este o piață sănătoasă. Prețurile constructorilor erau destul de scăzute până acum. Există putere de cumpărare.” De asemenea, acesta a descris perspectiva sa și a companiei pe care o reprezintă asupra proiectelor sustenabile: ”Când casa este una verde, ai mai multe economii pe termen lung. Ne îndreptăm către calitatea vieții într-o comunitate sustenabilă. Noi construim 15% dintr-o zonă. Restul facem facilități. Ne vom uita la asta ca la o altă calitate a vieții. Oamenii merg către periferie, iar COVID a fost un catalizator. Dacă oferi unei familii un stil de viață mai sănătos și mai bun pe termen lung, va face economii pe termen lung. Oamenii vor merge în această direcție și vor merge și către ideea de hibrid. Cine se va întoarce 100% la ce era înainte? Doar 8% din ce am analizat noi.”

Claudiu Bisnel a dezvoltat tema creșterii prețurilor materialelor de construcții, dar și pe cea a lipsei forței de muncă, aducând în discuție drept soluție îndreptarea atenției spre prefabricate: ”Piața imobiliară a înregistrat o creștere bruscă a materialelor de construcții. Dacă ne uităm pe bursă observăm că anumite elemente ca oțelul, lemnul care au înregistrat creșteri substanțiale la nivel de preț, au atins un platou, dar pănă vom simți asta în viața cotidiană în România, va mai dura. Lipsa forței de muncă o vom simți foarte acut. Trebuie să ne uităm către prefabricate. Acestea tehnologic au fost îmbunătățite. Acest lucru poate atenua lipsa forței de muncă.”

Cristian Pascu a confirmat și el drept soluție opțiunea de a utiliza prefabricate: ”Sistemul de prefabricate există de mulți ani, oamenii nu ar trebui să se ferească de acest sistem”. Înreptându-și atenția spre consumator, acesta a subliniat importanța oferirii unui raport calitate-preț corect: ”Înțelegem că e important să le aducem în atenție clienților ce lucruri mai pot fi încorporate.

Consider că sunt aspecte pe care nu le putem influența. Modificările din acest moment de pe planetă ce se reflectă în prețuri, nu le putem gestiona. Dar putem să ne aplecăm către raportul calitate-preț. Avem un cost mai mare și un preț de vânzare mai mare, dar pot oferi calitate, facilități. Atunci, clientul cumpără un apartament mai scump, dar mai valoros, care își va păstra valoarea în timp și va fi meritat efortul de a îl cumpăra. Dacă putere de cumpărare există și produsele ar avea raportul calitate-preț corect, am fi într- o continuă ascensiune.”

 

Evenimentul Real Estate & Construction Forum este organizat de BusinessMark.

 

Partenerii ediției din septembrie 2021 au fost: Speedwell, AFI Europe, ELCO Heating Solutions, Cordia Romania, Brisk Group, Inovess Group, Genesis Property, EY Romania, Radu si asociatii, PSC Group, Alesonor, Colliers Romania, Biroul de Traduceri Champollion,